O Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu, em 19 de outubro de 2026, o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108). A Corte decidiu que a imunidade do ITBI na transferência de imóveis para integralização de capital social vale qualquer que seja a atividade da empresa. Isso inclui sociedades que se dedicam à compra e venda ou à locação de imóveis.

A decisão tem impacto direto sobre holdings patrimoniais e familiares, estruturas frequentemente usadas na organização de patrimônio e no planejamento sucessório. O próprio caso analisado pelo STF teve origem em uma empresa de administração de bens próprios, em disputa com o Município de Piracicaba (SP).

O que estava em discussão?

A Constituição Federal prevê, no art. 156, § 2º, inciso I, que o ITBI não incide sobre a transferência de imóveis para a formação do capital social de uma empresa. O mesmo dispositivo também afasta o imposto em operações de fusão, incorporação, cisão e extinção de sociedades. Em seguida, porém, ressalva os casos em que a atividade preponderante da empresa é a compra e venda, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.

A controvérsia era saber se essa ressalva valia para as duas situações ou apenas para a segunda. Com base na interpretação mais ampla, muitos municípios cobravam ITBI quando a empresa que recebia o imóvel tinha atividade imobiliária, o que alcançava diretamente as holdings patrimoniais.

O que o STF decidiu?

Prevaleceu o voto do relator, ministro Edson Fachin. A ressalva da atividade imobiliária se aplica apenas às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção, e não à integralização de capital.

A tese fixada estabelece que a imunidade do ITBI na integralização de bens ao capital social é incondicionada e independe de a empresa ter atividade preponderantemente imobiliária. A Corte ressalvou os casos de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente do benefício.

Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. Para eles, a ressalva constitucional alcança também a integralização de capital, como ocorre desde a Emenda Constitucional nº 18/1965.

Quais são os limites da imunidade?

• Valor do capital: a imunidade cobre apenas o valor destinado ao capital social. Se o imóvel for integralizado por valor superior ao capital subscrito, a diferença continua sujeita ao ITBI, conforme definido pelo STF no Tema 796.

• Substância da operação: a tese ressalva expressamente as operações marcadas por simulação ou fraude. A estrutura precisa ter propósito e consistência que sustentem a imunidade.

• Efeitos no tempo: até a conclusão do julgamento, não havia definição sobre modulação de efeitos. O ponto é relevante para quem recolheu ITBI em integralizações anteriores e avalia pedir a restituição.

O que muda para o planejamento patrimonial e sucessório?

A decisão traz segurança a uma etapa central da constituição de holdings: a transferência dos imóveis da pessoa física para a empresa. Com o entendimento do STF, o custo do ITBI nessa fase deixa de depender da atividade da sociedade, desde que respeitado o limite do capital social.

O que as famílias e empresas devem observar?

• Estruturas em formação: revisar o planejamento de holdings em constituição à luz da nova tese, com atenção ao valor atribuído aos imóveis na integralização.

• Estruturas já constituídas: levantar integralizações dos últimos anos em que houve recolhimento de ITBI ou cobrança pelo município.

• Processos em curso: mapear discussões administrativas ou judiciais sobre o tema.

• Acompanhamento: monitorar a publicação do acórdão e a eventual apresentação de embargos de declaração pelos municípios, inclusive sobre modulação.

A conclusão do Tema 1.348 encerra uma das principais controvérsias tributárias do planejamento patrimonial no país. A segurança da operação, no entanto, continua a depender da forma como cada estrutura é desenhada e documentada.